คอนโดฯ ซบยาว ยอดขายลดฮวบ ต่างชาติหาย ห้องปล่อยเช่าขึ้นป้าย "ว่าง" - ไทยรัฐ

mscopcopcop.blogspot.com

ฉะนั้น จับตาดูไว้เลย! ช่วงครึ่งปีหลัง 2563 นี้ โปรโมชัน "ลด-แลก-แจก-แถม" จะถูกเข็นออกมาล่อต่อล่อใจกันหลากหลายแคมเปญเป็นแน่

และหากถามว่า "ปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะหนักหนาสาหัสที่สุดหรือไม่?" ก็คงไม่ถึงขนาดนั้น หากจำกันได้ ปี 2540 ก็เคยตกอยู่ในภาวะตกต่ำแบบนี้มาแล้วจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชีย (Asian Financial Crisis) หรือที่เรียกกันว่า 'วิกฤติต้มยำกุ้ง'

ย้อนภาพปี 2540 จากที่เคยมี 'อุปทาน' มากกว่า 'อุปสงค์' แถมราคาสูงและตลาดลอยตัว ก็พลิกกลับไปอีกทางแบบกระทันหัน กลายเป็นมีปริมาณอสังหาริมทรัพย์มากจนเกินความต้องการ แม้ราคาต่ำลงก็ยากที่จะลดสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ซบเซายาวนานกว่า 5 ปี ยอดขายเฉลี่ยเพียง 20,000 ยูนิตต่อปี ความไม่สมดุลของ 'อุปสงค์' และ 'อุปทาน' มีส่วนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับแรงกระแทกหนัก เปรียบดั่ง 'บทเรียนหายนะ'

กว่าจะฟื้นกลับมาได้ก็ประมาณปี 2553 ก่อนที่ช่วงปี 2555-2556 จะเป็นปีที่มีการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากเป็นประวัติการณ์ จากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจอย่าง 'บ้านหลังแรก' (ที่ให้สิทธิลดหย่อนภาษีตามราคาบ้านที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท) และเมื่อย้อนดูภาพรวมช่วงปี 2553-2561 เห็นได้ว่า กรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เฉลี่ยกว่า 105,000 ยูนิตต่อปีทีเดียว แต่ยอดขายรวมกลับทำได้เพียง 96,000 ยูนิตต่อปี

แน่นอนว่า ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 หนีไม่พ้น "ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด" ที่มีมากถึง 1,658 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 5,890 ล้านบาท ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ระดับราคา 1.01-2 ล้านบาท

รองลงมาคือ "เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก" 978 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 1,410 ล้านบาท ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ระดับราคา 1.01-2 ล้านบาท

ขณะที่ ทำเลศักยภาพอย่าง 'สุขุมวิท' ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (เขตคลองเตย) แม้มีเพียง 609 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวม 21,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เปิดขายห้องชุดประเภท 2 ห้องนอน ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ว่าไปแล้ว 'สุขุมวิท' นับเป็นทำเลศักยภาพที่ดึงดูดทั้งคนไทยและต่างชาติให้เข้ามาพักอาศัยและลงทุน บางรายถึงกับซื้อเก็บเป็น 'สินทรัพย์' เพราะราคาไม่แพงมาก และมีความเป็นไปได้ที่ราคาจะสูงขึ้นในอนาคต

เอ่ยถึง "แนวรถไฟฟ้า" แล้ว โครงการคอนโดมิเนียมเริ่มมีการเร่งลงทุนมาตั้งแต่ปี 2561 และมีการเปิดขาย "ระดับบน" เพิ่มมากขึ้น จนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาทต่อยูนิต เพิ่มขึ้น 17.2% จากปีก่อน และนั่นก็ยังเป็นที่มาของการออกมาตรการ LTV เพื่อลดการเก็งกำไรตลาดที่อยู่อาศัยในเวลาต่อมา

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 ก็ลดลง 4.4% มีเพียง 45,678 หน่วย มูลค่า 129,406 ล้านบาท ลดลง 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็น "ห้องชุด" จำนวน 22,329 หน่วย คิดเป็น 48.9% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

ซึ่งหากมองภาพรวมทั้งปี 2563 อาจอยู่ที่ 75,778 หน่วย มูลค่า 200,885 ล้านบาท แต่ถ้ามองใน "กรณีเลวร้ายที่สุด" ก็จะเหลือเพียง 68,200 หน่วย มูลค่า 180,796 ล้านบาท แต่...แต่...ถ้ามองใน "กรณีดีที่สุด" (วาดฝันไว้ก่อนและคงไม่ได้ดีเท่าปีก่อน) อยู่ที่ 83,356 หน่วย มูลค่า 209,836 ล้านบาท

"หลังวิกฤตการณ์โควิด-19 คนไทยและต่างชาติ 80-90% ยังไม่มีความต้องการซื้อห้องชุด ต้องใช้เวลา 3-9 เดือนในการทยอยกลับ"

หนึ่งความเห็นจาก ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่ชี้ถึงผลกระทบว่า ในส่วนยอดขายเดิมก่อนเกิดโควิด-19 มีลูกค้าบางส่วนขอเลื่อนโอนหรือยกเลิกการซื้อ ขณะที่ ยอดขายใหม่ระหว่างโควิด-19 ก็มีลูกค้ามาเยี่ยมชมโครงการน้อยลงกว่า 80% ยอดขายน้อยลง 90% และโครงการที่เคยขายให้ต่างชาติแทบไม่มีการเข้าเยี่ยมชม ยอดขายน้อลง 95-98%

พูดถึง 'ต่างชาติ' หลายคนคงนึกภาพออก และก็พอจะรู้กันว่า 'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย' พึ่งพาการลงทุนจาก 'นักลงทุนจีน' อยู่ไม่น้อย

อย่างปี 2561 ก็พบว่า กว่า 43% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมในไทย 9.2 หมื่นล้านบาท มาจากต่างประเทศที่เป็น 'ต่างชาติ' ทั้งหมด (ขอขยายเพิ่มเติม: ต่างชาติได้รับการอนุญาตให้เป็น 'เจ้าของ' ห้องชุดภายในคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการในไทยในสัดส่วน 49% แต่ห้ามเป็น 'เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน') โดยจากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า เม็ดเงินก้อนใหญ่ที่สุดเป็นสหรัฐอเมริกา, สิงคโปร์, ไต้หวัน, สหราชอาณาจักร และญี่ปุ่น แต่เม็ดเงินจาก 'ชาวจีน' ลดลงนับตั้งแต่ช่วงที่ 'ค่าเงินบาทแข็ง' และสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีนเดือดกรุ่นๆ พอมีโควิด-19 ก็ยิ่งตอกย้ำซ้ำเติมเข้าไปอีก

แม้ที่ผ่านมา 'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย' จะมีราคาที่น่าดึงดูดใจสำหรับ 'ชาวจีน' เมื่อเทียบกับตลาดบ้านเขา แต่เพราะโควิด-19 ที่ทุบเศรษฐกิจไปทั่วโลก ก็ทำให้มูลค่าการลงทุนกำลังลดลงอย่างรวดเร็ว

จากที่บางคนเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมหลายแห่งทั่วกรุงเทพฯ 3 ห้องในโครงการเดียวกันก็มี หรือวางแผนซื้ออยู่เอง 1 ห้อง อีกห้องซื้อ 'ปล่อยเช่า' (ผ่าน Airbnb) แต่พอโควิด-19 มาก็ทำแบบนั้นไม่ได้ ห้องที่ปล่อยเช่าอยู่ในสถานะ 'ว่าง' จำต้องปล่อยมือ เหลือแค่ห้องเดียว เพราะอนาคตไม่แน่นอน ตามสำนวนที่ว่า "ปลอดภัยไว้ก่อนดีกว่ามาเสียใจภายหลัง"

"เดือนพฤษภาคม กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในระหว่างการขายประมาณ 100,000 ยูนิต"

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึง 'เทรนด์คอนโดมิเนียม' ในไทย ที่ดูเหมือนว่ากำลังชะลอตัวลงทั้งอุปสงค์และอุปทาน และคาดการณ์ว่า อีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดคอนโดมิเนียมถึงจะดีขึ้น

จะทำยังไงถึงจะดึง 'ต่างชาติ' กลับมา?

'วิชัย วิรัตกพันธ์' รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แนะนำว่า รัฐบาลต้องมีโครงการแรงจูงใจทางวีซ่าสำหรับ 'ผู้ซื้อต่างชาติ'

ยกตัวอย่าง 'มาเลเซีย' ที่มีโครงการ "มาเลเซียบ้านที่สองของฉัน" (Malaysia My Second Home: MM2H) ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติต่ออายุวีซ่าพำนักถาวร หรือระยะยาวได้ถึง 10 ปี แต่ต้องเตรียมเงินฝากประจำขั้นต่ำ 150,000 ริงกิต หรือประมาณ 1,000,000 บาท กับธนาคารท้องถิ่น และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นอยู่ที่ 600,000 ริงกิต หรือประมาณ 4,400,000 บาท

แต่การพึ่งพาต่างชาติมากไปก็คงไม่ดีนัก จากพิษโควิด-19 ก็เห็นกันชัดแล้วว่า เวลาชาวจีนหรือต่างชาติหายมันร้ายแรงนัก หลายธุรกิจถึงกับล้ม เพราะจาก 100 กลายเป็น 0 หรือหนักกว่านั้นอาจติดลบ หากนึกภาพไม่ออก ก็ลองมองไปที่ 'พนมเปญ' ประเทศกัมพูชา ที่คอนโดมิเนียมหรูหลายแห่งมีเจ้าของ 'ชาวจีน' เมื่อเขาหาย ไม่มาอยู่ ก็แทบจะกลายเป็นตึกร้าง

'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย' ก็ต้องระวัง พึ่งพิงต่างชาติแต่พอดี และราคาจับต้องได้

ที่แน่ๆ จากการคาดคะเนคร่าวๆ หลายสำนักเห็นพ้องตรงกัน "ปี 2563 จะอยู่ในภาวะ 'ซบเซา' อย่างเห็นได้ชัด".

ผู้เขียน: เหมือนพระอาทิตย์

Let's block ads! (Why?)

August 10, 2020 at 07:00AM
https://ift.tt/2XMpyFs

คอนโดฯ ซบยาว ยอดขายลดฮวบ ต่างชาติหาย ห้องปล่อยเช่าขึ้นป้าย "ว่าง" - ไทยรัฐ

https://ift.tt/3gXnEKd


Bagikan Berita Ini